نشست خبری مدیران راه و شهرسازی اصفهان به مناسبت روز خبرنگار برگزار شد و پرده از رقمی نگران‌کننده در بازار مسکن استان برداشت: نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی، در حالی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی هنوز نتوانسته مالکان را به عرضه ملک به بازار اجاره وادار کند.

به گزارش پارسیان امروز، مدیران ارشد اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان در نشستی با اصحاب رسانه گرد هم آمدند تا تازه‌ترین آمار و برنامه‌های این اداره کل را در سه حوزه کلیدی مسکن، راهسازی و شهرسازی تشریح کنند. این نشست که با هدف تقویت تعامل میان رسانه‌ها و دستگاه‌های اجرایی برگزار شد، بازتاب‌دهنده حجم گسترده‌ای از پروژه‌ها و چالش‌های پیش‌روی استان در حوزه عمران و مسکن بود؛ از بحران خانه‌های خالی گرفته تا وضعیت راه‌های ارتباطی و سرانجام طرح جامع شهر اصفهان که پس از چهار دهه انتظار، سرانجام مرحله نخست خود را پشت سر گذاشت.

خانه‌های خالی؛ مالیاتی که بازدارنده نیست

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان، سیدعبدالرضا لقمانی، با استناد به برآوردهای مبتنی بر مصرف آب و برق، از شناسایی حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در سطح استان خبر داد؛ رقمی که به گفته او نشان‌دهنده عمق بحران عرضه در بازار اجاره مسکن اصفهان است. به گفته وی، این واحدها از طریق سامانه‌های مختلف شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شوند تا مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی شوند، اما قانون فعلی در این زمینه دو ایراد جدی دارد که کارایی آن را به شدت کاهش داده است.  نخستین ایراد، به گفته لقمانی، این است که قانون به هر شخص اجازه می‌دهد همزمان دو واحد مسکونی تحت عنوان مسکن اول و دوم داشته باشد و بسیاری از خانه‌های خالی زیر همین عنوان از پرداخت مالیات معاف می‌مانند؛ به این ترتیب، شکاف قانونی بزرگی وجود دارد که مالکان می‌توانند از آن برای فرار از الزامات مالیاتی استفاده کنند. ایراد دوم و شاید مهم‌تر، فقدان اثر بازدارندگی کافی در سازوکار مالیاتی موجود است. به بیان لقمانی، بسیاری از صاحبان واحدهای نوساز ترجیح می‌دهند به‌جای اجاره دادن ملک خود و درگیر شدن با مسائل مربوط به مستأجر، از رشد قیمت ملک در بازار بهره‌مند شوند و آن را خالی نگه دارند؛ رویکردی که در نهایت به کاهش عرضه مسکن استیجاری و افزایش فشار بر بازار اجاره منجر می‌شود. به همین دلیل، به گفته او، پیشنهاد اصلاح این قانون برای افزایش اثر بازدارندگی آن هم‌اکنون در دستور کار نهادهای مسئول قرار گرفته است.

او در ادامه به سازوکار کنترل اجاره‌بها نیز اشاره کرد و توضیح داد که بر اساس قانون سامانه ملی املاک و اسکان، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده است. به گفته وی، در صورتی که موجری از این سقف مصوب تخطی کند و مستأجر را مجبور به عقد قرارداد با اجاره‌بهای بالاتر نماید، مستأجر این حق را دارد که تا پنج سال پس از وقوع تخلف، شکایت خود را از طریق مراجع قانونی پیگیری کند. علاوه بر این، لقمانی خاطرنشان کرد که بر اساس مصوبه اخیر سران قوا، امسال نیز هیچ مالکی حق دریافت حکم تخلیه مستأجر را نخواهد داشت؛ سیاستی که با هدف حمایت از ثبات سکونت خانوارهای مستأجر در شرایط کنونی بازار مسکن اتخاذ شده است.

مسکن استیجاری، دو مسیر موازی

بخش قابل توجهی از سخنان معاون مسکن و ساختمان اداره کل به تشریح جزئیات طرح مسکن استیجاری اختصاص یافت؛ طرحی که به گفته او با توجه به هزینه‌های سرسام‌آور خرید مسکن، یکی از سیاست‌های اصلی دولت برای پاسخگویی به نیاز گروه‌های کم‌درآمد و متوسط جامعه محسوب می‌شود، به‌ویژه برای شهروندانی که خارج از پوشش نهادهای حمایتی قرار دارند و امکان خانه‌دار شدن از طریق روش‌های متعارف را ندارند.

این طرح، بر اساس توضیحات لقمانی، از دو مسیر موازی دنبال می‌شود. مسیر نخست، تملک و تکمیل واحدهای نیمه‌ساز یا آماده توسط دولت است؛ به این صورت که دولت واحدهای نیازمند تجهیز یا تکمیل را خریداری کرده و پس از آماده‌سازی، آن‌ها را در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. سهمیه استان اصفهان در این مسیر تاکنون ۴۳۰ واحد بوده که از این میان ۳۳۰ واحد در شهرهای جدید تملک و تأمین مالی شده است؛ تأمین مالی این پروژه که حدود ۴.۳ همت برآورد شده، از محل فروش اراضی صورت می‌گیرد. هدف‌گذاری آتی در این مسیر، افزایش تعداد واحدها تا سقف دو هزار واحد اعلام شده است.

مسیر دوم، بر پایه ماده هشت دستورالعمل استیجار بنا شده و بر اساس آن، زمین به‌صورت رایگان در اختیار انبوه‌سازان اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی، نهادهای حمایتی و شهرداری‌ها قرار می‌گیرد. این سازندگان تا دو سال فرصت دارند تا با استفاده از تسهیلات دولتی و منابع خود، واحدهایی با متراژ حداکثر ۷۵ متر مربع احداث کنند. پس از تکمیل، نیمی از این واحدها به مدت پنج تا پانزده سال به خانوارهای واجد شرایط اجاره داده می‌شود و در پایان این دوره، مالکیت زمین به قیمت زمان واگذاری به سازنده منتقل خواهد شد؛ ساختاری که به گفته لقمانی دست‌کم هفت سال جذابیت سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی ایجاد می‌کند و در عین حال دولت با کمترین آورده مالی، حجم قابل توجهی مسکن استیجاری تولید می‌کند.

معاون مسکن اداره کل در ادامه به وضعیت طرح نهضت ملی مسکن پرداخت و آمار دقیقی از میزان پیشرفت آن ارائه داد. بر اساس گفته‌های او، از میان ۴۵۳ هزار نفری که در این طرح در سطح استان ثبت‌نام کرده‌اند، ۱۵۰ هزار نفر پس از بررسی، واجد شرایط شناخته شده‌اند. تاکنون زمین مورد نیاز برای حدود یکصد هزار واحد تأمین شده، اما همچنان حدود ۵۰ هزار واحد دیگر نیازمند تأمین زمین هستند که این موضوع از طریق الحاق محدوده‌های جدید شهری و توافق با مالکان خصوصی پیگیری می‌شود.

در سطح شهرهای کوچک‌تر نیز وضعیت متفاوت است؛ برای نمونه، لقمانی به شهر بادرود اشاره کرد و گفت در این شهر ۳۰۰ واحد ثبت‌نام و تأیید شده که از این میان تنها پنج واحد تاکنون تخصیص یافته و بیش از ۲۰ واحد دیگر در حال اجرا و دارای پروانه ساخت هستند؛ ۱۵۰ واحد باقیمانده نیز هنوز تعیین‌تکلیف نشده‌اند که با بازنگری طرح تفصیلی شهر و الحاق اخیر اراضی، روند تفکیک و ابلاغ آن‌ها در دست پیگیری است.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن، تکلیف کلی استان اصفهان طی چهار سال معادل ۲۴۳ هزار واحد تعیین شده که این رقم شامل ۱۰۳ هزار واحد حمایتی، ۴۵ هزار واحد خودمالک، ۳۵ هزار واحد در قالب طرح‌های بازآفرینی، ۴۰ هزار واحد روستایی و ۲ هزار واحد استیجاری است. برای تأمین این حجم عظیم مسکن، بیش از ۲ هزار هکتار زمین از اراضی ملی و منابع طبیعی با همراهی مسئولان استانی برای بیش از یکصد هزار واحد تأمین شده که از این میزان، حدود ۷۰ هزار واحد هم‌اکنون در مرحله آماده‌سازی قرار دارد. از مجموع ۱۰۳ هزار واحد حمایتی نیز حدود ۵۴ هزار واحد در حال احداث است و در بخش خودمالکین شهری، تاکنون حدود ۲۰ هزار واحد واگذار شده است.

لقمانی همچنین به برنامه‌های حوزه جوانی جمعیت اشاره کرد و گفت در این حوزه ۴۳ هزار خانوار ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد ۱۸ هزار نفر تأیید نهایی شده‌اند و بیش از هشت هزار واحد یا زمین تاکنون به خانواده‌های دارای فرزند سوم تخصیص یافته است. در بخش تسهیلات حمایتی نیز، دهک‌های یک تا چهار صرف‌نظر از پوشش نهادهای حمایتی، مشمول ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان قرض‌الحسنه پانزده‌ساله می‌شوند؛ کمیته امداد و بهزیستی نیز تا ۴۰۰ میلیون تومان کمک ارائه می‌کنند و تسهیلات نهضت ملی مسکن به رقم ۸۵۰ میلیون تومان رسیده است. صندوق ملی مسکن نیز برای واحدهایی با پیشرفت فیزیکی بیش از ۸۰ درصد، ۲۰۰ میلیون تومان قرض‌الحسنه دوساله پرداخت می‌کند. به گفته لقمانی، رویکرد انبوه‌سازی سنتی کنار گذاشته شده و در حال حاضر بیش از ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد در قالب «گروه ساخت» – یعنی پلاک‌های یک تا چهار طبقه که به یک تا چهار نفر واگذار می‌شود – در حال اجراست.

بازآفرینی بافت‌های فرسوده

بخش دیگری از سخنان معاون مسکن به موضوع بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اختصاص داشت. او گفت استان اصفهان بیش از ۱۴ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد دارد که در ۱۰۴ شهر استان پراکنده شده و حدود ۱۰ درصد از کل مساحت شهرهای استان را تشکیل می‌دهد. از این میان، ۳۳ شهر استان دارای بافت تاریخی مصوب هستند که به‌طور ویژه مورد توجه قرار دارند.

لقمانی توضیح داد که از سال ۱۴۰۱ با مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی، بسته‌های تشویقی متنوعی برای مالکان املاک واقع در بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است. بر اساس این بسته‌ها، مالکان خارج از بافت تاریخی می‌توانند یک تا دو طبقه تراکم تشویقی، سطح اشغال بیش از ۶۰ درصد و تأمین ۷۵ درصدی پارکینگ به‌صورت مجازی دریافت کنند و همچنین امکان تعریف کاربری‌های غیرمسکونی نیز برای آن‌ها فراهم شده است. علاوه بر این، حد نصاب تفکیک زمین برداشته شده و حتی قطعاتی با متراژ بالای ۵۰ متر نیز می‌توانند پروانه ساخت دریافت کرده و مشمول تشویق‌های ساختمانی شوند. نتیجه این سیاست‌ها، صدور بیش از ۲۸ هزار پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده طی چهار سال گذشته بوده است.

در کنار مشوق‌های ساختمانی، دولت در حوزه زیرساخت‌ها نیز سرمایه‌گذاری قابل توجهی داشته است؛ به گفته لقمانی، طی سه تا چهار سال گذشته بیش از ۳۰ هزار تن قیر رایگان به ارزش روز حدود یک هزار میلیارد تومان (یک همت) بین شهرداری‌های استان توزیع شده و معابر واقع در بافت‌های فرسوده آسفالت شده است. همچنین بیش از ۵۰۰ میلیارد تومان پروژه روبنایی از جمله مدرسه، فرهنگسرا، درمانگاه، پایگاه اورژانس و احیای خانه‌های تاریخی در این مناطق اجرا شده و بیش از ۳۰ پروژه روبنایی دیگر نیز در قالب برنامه جامع اقدام مشترک محلات هدف در حال انجام است.

لقمانی همچنین به آسیب‌های ناشی از جنگ رمضان اشاره کرد و گفت در شهر اصفهان حدود ۶۰ واحد مسکونی به‌طور کامل تخریب شده‌اند که شهرداری با اعطای مجوز افزایش تراکم و جلب مشارکت سازندگان، در حال نوسازی این واحدهاست؛ در این مدت، مالکان تا دو سال از مسکن استیجاری یا تسهیلات جایگزین بهره‌مند خواهند شد. در سایر شهرهای آسیب‌دیده استان نیز بنیاد مسکن هزینه‌های بازسازی را بر عهده گرفته است.

راه‌ها؛ پیشرفت فراتر از بودجه مصوب

در ادامه نشست، معاون مهندسی و ساخت اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان، بهزاد شاهسوندی، وارد حوزه راهسازی شد و با تأکید بر اینکه شبکه راه‌های استان به دلیل قرارگیری اصفهان در مرکز کشور و حجم بالای تردد ترانزیتی از حساسیت استراتژیک ویژه‌ای برخوردار است، به تشریح آخرین وضعیت پروژه‌های در دست اجرا پرداخت.

او با اعلام اینکه هم‌اکنون ۲۸ قرارداد فعال با پیمانکاران در حوزه احداث و بهسازی راه‌های استان در جریان است، تصریح کرد که ارزش اسمی این قراردادها ۹۳۸ میلیارد تومان است. نکته قابل توجه اما این است که حجم عملیات اجرایی صورت‌گرفته توسط پیمانکاران، به دلیل آنچه او «پیشرفت فیزیکی جهادی پروژه‌ها» توصیف کرد، از مرز یک هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان عبور کرده است؛ رقمی که تقریباً دو برابر ارزش اسمی قراردادهاست و به گفته شاهسوندی، نشان‌دهنده اراده جدی این مجموعه برای پیشبرد پروژه‌های زیرساختی حتی پیش از تأمین کامل اعتبارات مورد نیاز است.

مجموع این پروژه‌ها شامل ۱۷۰ کیلومتر عملیات راهسازی، احداث ۲۷ دستگاه تقاطع غیرهمسطح و یک دستگاه تونل است. در خصوص پروژه تونل، شاهسوندی به یک چالش اداری اشاره کرد؛ به دلیل انتقال ردیف بودجه مربوط به راه‌های روستایی به اداره کل راهداری و حمل‌ونقل جاده‌ای، این پروژه از دو سال پیش با توقف اعتباری مواجه شده و پیگیری‌ها برای رفع این گره قانونی و اداری همچنان ادامه دارد.

او همچنین با اشاره به هزینه ساخت هر کیلومتر راه در استان اصفهان که شامل زیرسازی و آسفالت بین ۳۵ تا ۴۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود، این رقم را در مقایسه با بسیاری از استان‌های دیگر کشور که به دلیل شرایط جغرافیایی دشوارتر و دسترسی محدودتر به مصالح، هزینه‌هایی تا ۷۵ میلیارد تومان به ازای هر کیلومتر متحمل می‌شوند، نشانه‌ای از مدیریت بهینه منابع در استان اصفهان دانست.

در تشریح پروژه‌های شاخص، شاهسوندی از کمربندی کاشان به‌عنوان یکی از طرح‌های حیاتی برای هدایت تردد سنگین خودروها به خارج از هسته شهری نام برد و افزود که محور کاشان-بادرود که سال‌ها یکی از مطالبات دیرینه مردم منطقه بوده، اکنون تقریباً تکمیل شده و به مرحله بهره‌برداری رسیده است. او همچنین با تأکید بر ضرورت رفع نقاط حادثه‌خیز جاده‌ای، به محور مبارکه-مجلسی-بروجن اشاره کرد که به دلیل تردد بالای خودروهای موسوم به «شوتی»، به یکی از مسیرهای پرخطر کشور تبدیل شده است؛ از مجموع ۲۸ کیلومتر این مسیر، ۲۰ کیلومتر تاکنون به بهره‌برداری رسیده و ۸ کیلومتر باقیمانده قرار است تا پایان سال جاری تکمیل شود. در شمال استان نیز، تکمیل ۳ کیلومتر باقیمانده از محور ندوشن-ورزنه تا دو ماه آینده پیش‌بینی شده که در صورت اجرا، مسیر اصفهان به یزد را ۷۰ کیلومتر کوتاه‌تر خواهد کرد؛ اقدامی که گامی مهم در جهت ارتقای ایمنی جاده‌ای و کاهش بار ترافیکی این محور محسوب می‌شود.

طرح جامع اصفهان، پس از ۴۰ سال

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این نشست خبری، اعلام خبر تصویب مرحله نخست طرح جامع شهر اصفهان توسط معاون شهرسازی و معماری اداره کل، محمد بنائیان، بود. او این رویداد را نقطه عطفی در مدیریت شهری اصفهان توصیف کرد و با اشاره به اینکه آخرین طرح جامع مصوب شهر اصفهان متعلق به سال ۱۳۶۷ بوده، تصریح کرد که در طول چهار دهه گذشته ورود جدی به این سند بالادستی صورت نگرفته بود و اکنون با رویکردی نوین، تدوین طرح جامع جدید در دستور کار قرار گرفته است.

بنائیان با تأکید بر اینکه شیوه نوین تهیه طرح‌ها در دوره کنونی «مشارکتی» است، توضیح داد که برخلاف رویه‌های سنتی گذشته که طرح‌ها در دایره‌ای محدود از کارشناسان و مدیران بررسی می‌شد، اکنون سازمان‌های مردم‌نهاد و نخبگان شهری نیز در فرآیند تصمیم‌گیری حضور فعال دارند؛ رویکردی که به گفته او می‌تواند مقبولیت اجرایی طرح را در آینده افزایش دهد.

وی همچنین با اشاره به اینکه از ۹۸ شهر استان که مشمول تهیه طرح جامع هستند، ۹۷ شهر هم‌اکنون دارای طرح مصوب می‌باشند، افزود که برای رفع مشکلات نقشه‌های پایه و پاسخگویی به نیازهای روزآمد شهری، تاکنون ۵۵ طرح تفصیلی ابلاغ شده و ۳۰ طرح دیگر نیز در دست تهیه است. بنائیان در پایان از انعقاد قرارداد طرح جامع شهر کاشان و همچنین برنامه‌ریزی برای تعیین‌تکلیف طرح جامع شاهین‌شهر تا پایان شهریورماه به عنوان دیگر اولویت‌های کاری این معاونت در ماه‌های پیش‌رو نام برد.

پیوند رسانه و مدیریت شهری

در بخش پایانی نشست، سرپرست اداره ارتباطات و اطلاع‌رسانی اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان با تأکید بر اینکه روابط عمومی‌ها و رسانه‌ها حلقه اتصال میان مردم و مدیران هستند، نقش خبرنگاران را در انتقال صادقانه اطلاعات و کاهش شکاف میان دستگاه‌های اجرایی و افکار عمومی، نقشی بی‌بدیل توصیف کرد.

امینی با اشاره به فعال‌سازی شورای هماهنگی روابط‌عمومی‌های مجموعه وزارت راه و شهرسازی در استان، تصریح کرد که این شورا با عضویت ۱۵ دستگاه تابعه از جمله راه‌آهن، شرکت ساخت و توسعه زیربناهای حمل‌ونقل، راهداری، هواشناسی و بانک مسکن، با هدف هم‌افزایی و شبکه‌سازی اطلاعاتی میان این نهادها تشکیل شده است. وی هدف از برگزاری این نشست را نه صرفاً اطلاع‌رسانی یک‌سویه از سوی دستگاه‌های اجرایی، بلکه گشودن دریچه‌ای برای تعامل مستمر، دریافت بی‌واسطه مطالبات مردمی از طریق رسانه‌ها و بهره‌گیری از پیشنهادها و نقدهای دلسوزانه اصحاب رسانه عنوان کرد.

نشست خبری با اهدای لوح سپاس به مناسبت روز خبرنگار به اصحاب رسانه حاضر در جلسه به پایان رسید و مسئولان اداره کل بر تداوم این مسیر تعاملی برای انعکاس دقیق‌تر فعالیت‌های عمرانی استان و پیگیری مطالبات مردمی در آینده تأکید کردند.